金隅·金成府“花式自救”背后的真正价值

金隅·金成府“花式自救”背后的真正价值

就在刚刚，位于成都高新南区新川板块的金隅·金成府项目取得了预售许可证，推出面积123-145平米的住宅共计252套，预售单价24988-31478元。

关注这个项目的理由很简单。毕竟真实楼面价是超越了此前绿城·凤起朝鸣的存在。

所以，当了解到金隅·金成府即将入市的消息后，我们就第一时间进行了踩盘，原本是想看看“笑话”，但实地考察了解之后才发现，金隅·金成府在“花式自救”的道路上堪称行业教科书，以我个人浅薄的经验判断来看，它可能无法成为网红爆款，但也一定能够顺利“解套”，它几乎把该做的每一件事都做到了极致，令人叹为观止。

所以，今天虽然是一篇踩盘稿，重点还是为广大读者解读这个项目，让大家看看它地价之外的真正价值；但同时，我也会适当说一下它在地价上的破题之法，非常值得借鉴。

地段&配套

金隅·金成府位于成都市高新南区崇和二街555号，周边有华润·时光里、中建天府公馆、中铁城锦南汇等项目。

但是，和这些项目在本质上有所不同的是，金隅·金成府所在的位置，是正宗的新川创新科技园内，而不是我们传统房地产意义上所谓的新川板块。

这张图是今年7月最新公示的新川创新科技园的控规图，金隅·金成府就位于整个新川创新科技园的最北端（我用红色五角星在地图上有标注）。这个最新的调规大体上有三点变化：一是为TOD发展微调了空间布局；二是增加了一些公园绿地的面积；三是增加了部分住宅用地，大约有600亩。以上这三点，对于新川的房价来说，都是利好的。 关于新川的价值，相信不用我再多说了，早在2017年我在《成都三大潜力板块（上）》这篇文章中已经预判过了，而现在新川的地价基本就是成都第一梯队的水平。这里，我只重点说一下金隅·金成府周边的配套情况。

首先，是自然环境。 在整个新川创新科技园，有两大生态体统，一个是约856亩的新川之心中央公园，位于项目南侧距离约1500米；而另一个则是约174亩的新川湿地公园，其中，2号和3号主题湿地公园与项目东地块仅一路之隔；而4号主题湿地公园更是位于金成府东西两个地块的中间，几乎与项目融为一体。就生态环境而言，可以说是相当不错。

新川湿地公园和金隅·金成府项目

其次，是便捷交通。

新川的规划是非常先进的，所以它采用了“小街区”城市规划理念，板块内拥有大量的“毛细血管”网路，已经完全不是几纵几横的概念了。从城市主干道的角度来说，天府大道、梓州大道、蓉遵高速，构成了三条纵轴；而观东二街、新通大道、新川路又构成三条主要的横轴；而在这些纵横交错的主干道之间，还有大量的“毛细血管”网络，因此公路交通来看，金隅·金成府出行是非常便捷的。

‍‍‍‍而在轨道交通方面，距离金隅·金成府最近的地铁是6号线观东站，不同的地块距离不同，最近的几乎是0距离，而最远的也不过700米。此外，观东站是陆肖TOD“一拖四”的站点之一，因此观东站也会受到TOD利好的加持。

地铁6号线观东站和右后方的金隅·金成府

第三，是教育资源。

新川的教育资源在规划之初，就拥有较高的起点，共有22所学校配套，其中幼儿园13所，小学7所，中学2所。其中新川一幼已经开园，省教科院附属幼儿园已经落成；新川一小、省教科院附小、省教科院附中也已建成。

新川一幼

与项目一街之隔的省教科院附属幼儿园

项目旁边的省教科院附小

值得注意的是，由省教科院领办的附属幼儿园、附小、附中，均位于会龙大道北侧、梓州大道东侧，距离金隅·金成府基本都是一路之隔的距离。而省教科院的来头相信懂的人自然懂，它们是四川省教育厅直属事业单位凯德世纪名邸户型风水怎么样，是我省一流的教育智库，拥有实力雄厚的教育专家团队，优质的教育理论资源和丰富的教育改革创新实践经验。可以说，四川省教育水平高不高，很大程度上都得仰仗省教科院的科学和教研成果。

所以，尽管是第一次办学，但其领办的从幼儿园到中学的K12教育体系，其分量有多重，大家一定程度上只需要参考同样跟高新区合办的成都市教科院附属学校的口碑就可以了。

最后，是商业配套。

在项目周边大约1000米范围内，首先是陆肖TOD约66.54万方的商业体量凯德世纪名邸户型风水怎么样，并且它作为成都片区级TOD的第一个示范项目，应该是具有标杆价值的；其次是新川板块内8个邻里中心；中建天府公馆约46万方的集中式商业和街区；以及华润时光里2万方的集中式商业和街区等，可以说，商业繁华，配套完善，生活完全无须担忧。

总的来说，金隅·金成府位置优越、配套完善，各类优质资源堪称“爆表”，大概这也是为什么开发商在拿地举牌时，一不小心就举过头的原因所在吧。

土地&规划

金隅·金成府虽然是一个项目，但其实是由两块地组成的，两块地中间隔着新川湿地公园。

新川湿地公园西侧（上图中远处的低密产品所在地块）的这一块就是实际楼面价2.4-2.5万元/平的的高价地，名为“西府”；而东侧这一块地是金隅在2018年3月“补仓”所得，土地面积82.5亩，成交楼面价1.3万元/平，无偿移交比例19%，实际楼面价约1.7万元/平，名为“东府”。

注意，这里就是高地价项目的第一个标准动作——补仓拿地，财务平衡。这有点像股票中的“补仓”行为，当股票下跌的时候，可以通过买入股票，来降低持有股票的成本。

而金隅通过这一行动，金成府的实际开发成本被降低到了20000元/平左右，虽然从项目的角度上可能还是独立核算，但从公司财务层面，就可以综合平衡来考量。

先说一下西府。

西府鸟瞰效果图

很显然，它是一个高低配项目，低密部分由联排、合院等别墅产品组成；高密部分由2梯2户的跃层高层和1梯2户的跃层洋房组成；另外，就是地块的东侧，是41%无偿移交给政府的高层组团。

我曾在2017年《你们对楼面价一无所知》这篇文章讲过，开发商为什么要做高低配，其目的就是充分利用土地价值，实现项目货值的最大化。通过高低配的极致运用，大概可以实现实际楼面价打7折的水平。而这，就是金成府的第二个标准动作。

鉴于西府的产品是以联排和合院为主打，因此在当前限价条件下短期内大概率无法开盘，所以我就点到为止。

接下来，重点说说东府。

东府鸟瞰效果图

东府占地82.5亩，容积率2.0，土地形状规整，南向面宽长，拥有非常优质的土地指标和内部条件。

其中，项目东侧有一条市政小路将土地一分为二，其东侧小地块用来打造无偿移交政府19%的租赁住房，面积区间60-120平。因此，东府从规划上来说，其实是比较纯粹的，租赁住房在一个单独的地块上，且有独立的社区门禁金隅·金成府“花式自救”背后的真正价值，因此互相之间不会干扰。

而在东府商品房的部分，它以小区大门为中轴线，分为左右两个组团，其中右边是以6F-7F洋房和10层的小高层，以阵列式布局的方式排布，有效实现了所有房源坐北朝南，前后通透的板式结构，拥有较好的日照、采光、通风、观景等效果，算是一个不错的亮点。

大门中轴的左侧，则是由4栋10层的小高层和2栋28层的高层围合布局而成，并因此形成了一个面积约4200平米的景观中庭。

总体而言，无论是土地规模、容积率、建筑密度，还是规划布局来说，金隅·金成府都是不错的金隅·金成府“花式自救”背后的真正价值，尤其是“东府”，基本不受租赁住房的影响，圈层相对比较纯粹，建筑的密度、排布、朝向、楼间距等指标也还不错，具备了打造一个相对舒适社区的基础。

产品&装修

金隅·金成府的售楼部和示范区的体验感非常不错，有一种高端楼盘的气势。这里就是高价地项目的第三个标准动作——以高端的示范区和体验感，来提升客户对价格的预期和认知。

但客观来说，金隅·金成府的“西府”别墅部分，可能确实会比较高端，但“东府”的洋房和小高层，其实更偏改善。

首先从面积段来看，东府的住宅面积在108-145平米之间，其中高层组团有108和129平两种户型；而6F-7F的洋房面积段为123平；10层的小高层则有123和145平两种户型。整体而言，123平米户型占比最大。

其次从梯户比和层高来看，洋房和小高层均为1梯2户，层高3.15米；而高层产品为2梯3户，层高3米。

因此，我们将金隅·金成府的“东府”组团定位为改善，是合理的。这也是高价地项目的第四个自选动作——控总价。

其实，当金隅拿下高价地之后，摆在面前只有两条路，一个是高举高打做高端，卖天花板的价格和人群；一个是产品差异化定位，有效控制总价，扩大客群基数。目前来看，金隅赌对了，成都调控的严厉程度是有目共睹的，尤其是限价方面，更是确立了清水不超过3万，精装不超过3.5万的最高限价标准。如果当初金隅选择走高端路线，现在这个价格恐怕要亏本；但当它选择了改善定位，总价可控的路线后，我觉得局面一下就打开了。

在建筑设计和园林景观方面，由于实景并没有呈现，我也无法擅自评价，但从现场沙盘和一些资料显示来看，也还是有品质感，符合改善定位的水准。

实体交付样板间阳台拍摄

此次，金隅·金成府推出“东府”1、2、7、8、11、12、15号楼共计252套房源，其中123平洋房＋小高层152套；145平小高层100套。

楼栋位置示意

C2户型：123平米三室两厅双卫

这个户型非常方正，三开间朝南，三面采光，空间尺度比较紧凑合理，是比较标准和成熟的户型产品。

F4户型：145平四房两厅双卫

这个户型最大的亮点就是客厅区域的挑高赠送，层高6.3米，这个和保利的和光屿湖、大国璟的户型比较类似凯德世纪名邸户型风水怎么样，通过挑高赠送，可以多出大约30多个平米的实用空间，极大的增加了产品的性价比。

这里就是高价地项目的第五个标准动作——大赠送。当然，随着现在新的建筑设计的规范要求，这种局部挑高的“偷面积”行为已经被禁止了，因此这个所谓的标准动作大概也要绝迹了。

而在装修方面，金隅·金成府选择了成品房交付，装修价格仅1400元/平和1480元/平。原因大概有两个：一是太大体量的无偿返还住房，金隅不可能按照过高的精装标准去修建，成本太高；二是它有较多局部挑高的赠送空间，如果开发商负责搭建、装修，那又是一笔额外的成本。因此，对购房者来说，相当于买了一个近似“清水房”的产品，需要额外组织预算进行改造或者重新装修。

价格&购买建议

根据预售信息，金隅·金成府本批次房源价格为24988-31478元/㎡，其中123平的单价为24988-31478元/㎡；而145平的单价为26213-31399元/㎡，按实得面积算大约为22000-25000元/㎡。

坦白说，这个单价并不便宜，尤其是和长冶南阳御龙府、中建天府公馆等性价比较高的楼盘相比，金隅·金成府毫无优势。

但反过来说，金隅在面对“成都实际楼面价第一”的土地时，通过五大“教科书”式的动作，为金成府“绝处逢生”找到了一个自洽的购买逻辑—— 我们以一个改善楼盘的门槛价，大约300-350万，享受新川核心区极佳的景观、交通、k12学区和商业资源；住一个容积率不高，南北通透的洋房或小高层，貌似在高新南区也是一个不错的选择。

我们以中签率较低的凯德·世纪名邸来进行对比，它的清水单价是2.1万元/平，面积90-140平，位置、交通和学区不错，但容积率3.39，2梯4户、2梯5户、2梯6户属于刚需定位；金隅·金成府与之相比，容积率2.0，1梯2户属于改善定位，抛开成品房装修，其实整体均价（按实得单价）上也就贵了1000-6000元，其中部分房源实得单价还更低。

再说一个题外话，踩盘当天我碰到了一个大学同学，一位非常资深的地产媒体人，她独自一人跑来看房，她很清楚金成府的地价有多贵，自然也知道它的房价不可能便宜，但她的理由很简单——旁边就是k12的省教科院附属学校。

因此，我真心认为，金隅·金成府对很多只拥有普通资格，且对学区极为重视的的改善购房者来说，是具有购买价值的。这也是我认为它能够顺利破解“高价地”难题的重要原因。